“一房二卖”，即行为人在房产买卖过程中采取欺骗的手段，隐瞒房产已经被出售的事实，将房产再次出售给其他买家。司法实践中，这种行为大多属于民事纠纷的范畴，但在某些情形下，卖方“一房二卖”或将构成合同诈骗罪。那么，到底哪些情况涉嫌犯罪？购房者又该如何避免落入骗局呢？本期内容，中恒信律师事务所太原分所崔继梅律师就一房二卖问题中有关认定诈骗罪的法律问题，为大家做解析。

　　审判实践中，区分“一房二卖”究竟是民事欺诈还是诈骗犯罪的关键在于行为人是否具有非法占有他人购房款的目的。认定行为人是否具有非法占有的目的，要避免单纯根据损失结果客观归罪，也不能仅根据被告人自己的供述，而应当坚持主客观相一致的原则，根据案件具体情况综合分析。在判断行为人主观上是否具有非法占有目的时，首先要考察行为人是否采取了刑法所规定的欺骗手段，其次要综合考虑其他情节，包括行为前、行为过程中以及行为后的各种表现。

　　1.“一房二卖”的主要原因

　　在房产交易中，行为人“一房二卖”可能基于不同的原因。有些行为人为了获取更高的经济利益，从而选择将房屋重复买卖。此种情况下，如果行为人不逃避承担对先购买者的违约责任，则认定其具有非法占有目的要慎重。也有行为人以出售房产为幌子，主观上并无履行合同的意愿，也根本不具有交付房屋的意思，同时逃避承担违约责任，放任合同相对人财产损失后果的发生，则可认为其具有非法占有房款的嫌疑。

　　2.获得钱款后的处置方式

　　获得钱款后的处置方式客观上反映了行为人是否具有非法占有钱款的目的。若行为人得款后将钱款用于还债、赌博、个人挥霍，或将钱款用于高风险投资、违法犯罪活动等，导致无法返还购房款，则可以推定其具有非法占有钱款的目的。

　　3.实际有无继续履行合同的意愿和能力

　　在签订多份合同后，行为人是否具有履行合同的可能性，或者是否具有承担相应违约责任的能力，也是判断其主观意图的重要参考。如果行为人辩称其无非法占有目的，会筹钱偿还被害人的钱款，需要考察行为人的收入情况、债务情况、家庭资产情况等，综合评判其有无履行合同的可能性，如空有承诺但无实际兑现可能，不影响非法占有目的的认定，如果是因为突发变故、经营状况恶化等客观原因致使合同不能履行，一般不认为具有非法占有目的。

　　4.无法履约时对待买受人的态度

　　在买方得知自己支付购房款后无法获得房产时，通常会与卖方交涉。如果卖方在无法履行合同时，仍编造各种理由搪塞房屋买受人，拖延交付房屋，失联躲避，逃避执行，或者携带钱款逃匿，则充分说明其具有非法占有他人购房款的目的。