在法院强制执行过程中，案外人认为自己对执行标的享有实体权利，提出执行异议，由法院审查并做出裁定，案外人或者当事人对裁定不服，继而向法院起诉，由法院对于案外人是否享有足以排除执行的民事权益进行实体审理，这种制度就是执行异议之诉制度。执行异议之诉本质上解决的是案外人和申请执行人对于执行标的的权利冲突中，案外人的权利是否应当优先保护的问题。从执行标的种类上看，涉房屋执行异议之诉尤为常见。本期内容，中恒信律师事务所杭州分所刘子曦律师将对涉房屋执行异议之诉的法律适用及审查进行梳理，希望对大家有所帮助。

　　案外人排除执行的主张，以案外人对房屋享有民事权利为基础，实践中，案外人对房屋的民事权利常见的有以下几种。

　　一、所有权

　　主要包括两种情况，一是案外人主张房屋的实际权利人是自己，并不是房产登记簿显示的被执行人。二是案外人主张房屋系其与被执行人共有。

　　对于第一种情况，实质上是房屋权属争议，由于牵涉到申请执行人的利益，即便被执行人对案外人的所有权予以认可，法院仍应严格根据民法典物权编司法解释（一）第2条规定，在案外人“有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权的真实权利人”的情况下才能确认其对房屋的所有权。

　　对于第二种情况，即案外人主张其作为房屋共有权人提出异议，一般情况下，无法排除执行，但是案外人可以根据民法典第303条要求对共有物进行分割，在对房屋执行过程中保障案外人作为共有人的优先购买权及相应份额对应价款的请求权。

　　二、用益物权

　　基于我国土地制度的特殊性，诸如土地承包经营权人、建设用地使用权人、宅基地使用权人等用益物权人一般不会遇到因土地所有权人的债务问题导致土地被强制执行的情况，但是对于民法典新设的居住权这种用益物权，就有可能因房屋所有权人的债务导致房屋被强制执行，受影响的居住权人提出执行异议的情形。

　　不过由于居住权一般是自登记时设立，法院在执行过程中一般知晓居住权人的存在，也就自然会在执行过程中对居住权人的用益物权予以保障，但少数如因遗嘱设立的居住权以及因法院裁判设立的居住权可能并未反映在房屋登记信息中，此种情况下的居住权人提起执行异议之诉的可能性相对较大。

　　三、租赁权

　　尽管房屋承租人占有房屋时依据合同关系，依据合同相对性，本来只能向出租人主张，不能对抗第三人。但是法律确立“买卖不破租赁”的规则加强对承租人的保护，理论上称为租赁权的物权化。在执行过程中，如果法院涤除租赁权对房屋进行拍卖，承租人如符合条件可以提出异议，但是仅能阻止在租赁期内向房屋受让人移交占有。

　　为了避免被执行人与案外人恶意串通虚构租赁关系以逃避执行，此类执行异议之诉中，对于租赁关系的真实性，尤其是对于约定的租金金额是否明显过低、租金是否真实支付等往往是法院审查的重点。

　　四、房屋买受人的物权期待权

　　买受人的物权期待权指的是对于签订买卖合同的买受人，在已经履行部分合同义务的情况下，虽然其尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位。物权期待权本质上也是债权，是基于房屋买卖合同的请求权，但是法律赋予其不同于其他一般债权的特殊地位，在执行程序中予以特殊保护。《查封扣押冻结规定》第15条、《执行异议复议规定》第28条、29条就是对房屋买受人的物权期待权的保护。

　　五、其他债权

　　有些案件中，案外人对房产享有的仅是债权，此时案外人和申请执行人两个债权发生冲突。基于债权的平等性，一般情况下，案外人的债权并不能优先于申请执行人的债权。但是实践中，债权的形成、内容、履行情况存在较大的差别，即便在没有明确规定的情况下，基于某些特殊价值考量，案外人的债权也可能在执行程序中得到法院的优先保护。

　　案外人执行异议之诉的本质在于案外人权利与申请执行人权利的冲突中案外人权利是否应当优先保护的问题，该类案件审查的重点就是“案外人是否享有足以排除执行的民事权益”。

　　法院在审查过程中，对于《查封扣押冻结规定》《执行异议复议规定》等执行程序司法解释有特别规定的，可以参照该规定进行审查，上述司法解释无规定，应对在执行异议之诉中发生冲突的两种权利进行对比，判断案外人的权利是否应当优先保护。

　　律师代理案外人参与此类案件，也应遵循此思路，首先应当明确案外人主张的民事权利的性质和效力，其次为该种权利排除执行寻找依据，在司法解释有规定的情况下，看是否符合规定列明的审查要件，司法解释无规定的情况下，对两个冲突的权利进行深入对比探寻案外人权利排除执行的法理依据。