新房买卖书面协议，也叫做新房房屋买卖合同，是房屋买卖过程中的重要环节。房屋买卖书面协议签订过程中，有一些注意事项，必须提前了解。购买新房的时候，往往容易产生一些纠纷，而购房合同就是维权的法律依据。北京中恒信律师事务所劳金晶律师依据法律规定及裁判指引，解读探析了购房合同签订的适用要点与裁判规则，大家参考。

　　一、房屋买卖定金的认定

　　根据《民法典》第五百八十六条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，定金合同自实际交付定金时成立。

　　定金的数额由当事人约定，但是不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

　　房屋买卖中，定金是否可退回，分为三种情况：

　　1.购房者因自身原因不想买了，定金是不能退还的;

　　2.如果是开发商收了定金但不卖房的，定金要双倍退还;

　　3.如果是不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，定金可以退还。

　　二、已签订购房合同没网签是否可退房

　　购房合同已签没网签是可以退房的，但退房的一方属于违约方。根据购房合同和相关法律法规的规定，违约方应当承担相应的违约责任，包括支付违约金和赔偿开发商的损失等方式。因此，退房并不是一种轻易可以实现的行为。

　　在购房合同中，通常会约定退房的条件和程序。如果因为不可抗力或开发商的严重违约行为要求解除买卖合同，购房人可以依据买卖合同和法律法规的规定解除买卖合同，无需承担违约责任。例如，如果开发商未按照规划建房或逾期交房，购房人有权依据合同和法律规定解除合同。

　　如果没有出现法定或约定的解约权，那么退房实际上是一种违约行为。在这种情况下，退房方需要承担相应的违约责任。

　　三、购房合同签订的注意事项

　　1、违约金的约定

　　相对来讲，购房者违约的情形和可能性比较小，基本就是拖延房款而已，但开发商违约的情况却各式各样，从延期交房到质量问题、设计变更到办证遇阻等等，违约的可能性也相对较大。

　　2、陈述性条款的约定

　　示范文本有很多陈述性条款，如预售许可证号、产权证号、土地使用权出让合同编号、规划用途、房屋套内使用面积等等，这些条款在开发商提供的示范合同中经常已被划掉。

　　3、广告内容写入补充条款

　　如果你决定购买一坐房产是因为广告或楼书中的绿地、水景、会所或即将实施的市政规划的话，最好将广告内容写入补充条款，使其真正成为开发商应当承担责任的承诺。并约定如果届时不能实现，可以解除合同，并要求开发商承担怎样的违约责任。

　　4、贷款不成的约定

　　如果购房合同签定后，因资信记录等原因银行不予放贷，则购房者的履约能力就可能会出现问题，如果不在合同中事先妥善约定，就要承担不能按约付款的违约责任。因此应当争取约定，自双方签订房屋买卖合同之日起，购房者应向相应贷款银行的指定机构提交申请贷款所需的全部文件资料和费用。