实践中，房屋登记本如果应判决撤销，但撤销将影响抵押登记的效力，影响抵押权的实现，故应当判决确认房屋登记行为违法，保留房屋登记的效力。为让大家更清楚明白房地产权属登记的相关信息，北京中恒信律师事务所梁子丹律师结合证据规则及审判逻辑，整理解析了关于“房地产权属登记”的6个裁判规则，供大家参考。

　　1.不动产登记，仅仅是权利归属的确认和记载，本身并不直接设定物权。

　　我国对不动产实行国家统一登记制度，未经依法登记公示的物权，不得对抗善意第三人。但不动产登记，仅仅是权利归属的确认和记载，本身并不直接设定物权;设立、变更、转让和消灭不动产物权的，通常只能是买卖、赠与、继承、承包等合同行为或者合法建造等事实行为，以及人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等。

　　2.未经审批、变更登记转让国有划拨土地使用权无效。

　　债务转移合同涉及国有划拨土地使用权转让的，出让方与受让方应当经有批准权的人民政府审批，并办理国有划拨土地使用权变更登记等手续。出让方未经有批准权的人民政府审批，且有批准权的人民政府因出让方违法出让国有划拨土地行为，已经责成相关土地管理部门收回国有划拨土地使用权的，出让方与受让方签订的债务转移合同未经审批且无法对效力进行补正，应确认该合同无效。

　　3.抵押登记时间应依抵押权记载于不动产登记簿上的完成时间确定。

　　权利证书上记载的抵押权设定时间早于抵押登记实际完成时间的，应以抵押权实际记载于不动产登记簿上的时间作为抵押登记完成的时间，并以此为基础来确定第三人是否知晓不动产登记权利状况。

　　4.登记机关仅对不动产抵押进行备案登记，未颁发土地他项权利证明书，不产生抵押权设立的法律效果。

　　备案登记不等同于抵押登记，仅进行备案登记的不动产抵押不能设立抵押权。备案登记时登记机关仅在涉案土地使用证及土地登记卡上进行了记载，未向抵押权人发放他项权利证明，不能认为完成抵押登记程序。

　　5.是否颁发房屋产权证书不影响转移登记的效力。

　　虽然房屋登记程序包括记载于登记簿和发证两个程序，但只要房屋登记机构将房屋权利和其他应当记载的事项记载于登记簿，房屋登记便发生效力。

　　6.在建工程抵押的工程竣工后未重新办理抵押登记的，抵押延续，且具有对抗第三人的效力。

　　抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。工程竣工并完成房地产初始登记后，抵押人和抵押权人未按照《城市房地产抵押管理办法》第34条第2款规定重新办理房产抵押登记，并不必然导致在建工程抵押权消灭，此种情况下，抵押延续，且具有对抗第三人的效力。