在离婚案件中，房产作为财产分割的价值最高的部分，一直是离婚夫妻所争议的焦点。如果房产作为婚前财产还好说，如果房产属于夫妻共同财产，离婚后，房产的归属问题又达不成一致的，就只能通过诉讼的方式来解决了。今天北京市中恒信律师事务所就给大家详细分析一下，离婚时夫妻双方对房产分割无法达成一致协议时如何处理。

　　房屋作为不动产的属性决定了其无法直接进行分割，只有取得所有权或相应价值两个选项。离婚诉讼的审判实践中，鉴于各种实际情况，不乏夫妻双方无法对属于夫妻共同财产的房屋的归属或价值达成一致的情况。在夫妻双方无法就房屋的归属或价值达成一致时，为解决矛盾纠纷，人民法院势必采取合理手段解决双方之间的纠纷。本条根据夫妻双方对房屋所有权的主张，以尽量采取公平合理的手段确定房屋价值为基础，区分三种情形分别作出处理：

　　（1）双方均主张的，竞价取得；（2）只有一方主张的，评估后补偿；（3）双方均不主张的，拍卖、变卖后分割价款。

　　一、双方均主张房屋所有权并同意竞价取得的，应当准许

　　实际生活中，夫妻双方离婚均主张要求取得房屋所有权的情形并不罕见。而房屋作为不动产，一物一权原则和房屋在物理上的不可分割的特性，决定了同一房屋之上不能同时存在两个所有权，房屋所有权也只能归属于一方当事人。对夫妻双方均对房屋主张所有权的情况，一般而言，人民法院应当按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则进行处理，在条件允许的情况下，将房屋判决给直接抚养子女的一方、女方或者无过错方。某些特定情形下，还可以将房屋判决给离婚后生活困难的一方。但在不存在适用上述照顾原则情形——如无子女或子女已成年无需照顾，或者已经在除房屋以外的其他财产的分割中体现了照顾子女、女方和无过错方利益原则时，如当事人双方经济条件大致相当，均同意采取竞价方式处理房屋所有权归属的，人民法院可以召集双方当事人，以公开竞价的方式，由出价高的一方取得该房屋所有权。未能取得房屋所有权的一方，则以房屋竞价为基础，按夫妻双方对房屋价值分割达成的协议，由取得房屋所有权的一方给予相应补偿。如夫妻双方无法就房屋价值分割达成一致意见，人民法院应当根据案件具体情况，以房屋竞价为参照，判决由取得房屋的一方给予另一方相应的补偿。

　　是否采取竞价方式确定房屋所有权，并非人民法院可以自行决定的。夫妻双方对房屋所有权归属或价值不能协商一致时，竞价方式的采用有两个不可缺少的条件：（1）双方均有意取得房屋所有权；（2）双方均同意竞价。这可以视为当事夫妻双方对为其所有的财产的处分方式的自愿选择，系其行使处分权的行为。不损害公共利益也不侵害他人利益，人民法院应当准许。

　　二、一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿

　　离婚诉讼夫妻双方虽同意由一方获得房屋所有权，但无法对房屋价值达成一致意见。通常，主张房屋所有权的一方希望按照房屋价格的最低数额甚至购房时支付的价款为标准给对方补偿，而要求补偿的一方则请求对方按照房屋的最高价款即同类房屋在房屋市场的出售价格为标准给予补偿，双方对房屋价值往往存在很大的争议。为使夫妻在对共有财产房屋的分割上达到利益平衡，就要按照离婚分割财产时的房屋市场价格，对需分割的房屋价值进行市场评估，这也是司法审判实践中对房屋自身价值最为客观的判定方法。考虑到现实生活需要和公平目的，法律规定将由评估机构按市场价格对房屋进行评估作为确定争议房屋价值的方式。

　　三、双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割

　　在离婚当事人双方对共同所有的房屋均不主张房屋所有权而要求分得相应房价款的，当事人或者人民法院可以委托拍卖机构对该房屋依法进行拍卖，以房屋拍卖所得价款扣除拍卖所需费用后，作为夫妻共同财产进行分割。由于拍卖程序、机构选择和拍卖监督的规定，虽保证了拍卖的权威性，但也一定程度上导致了流程相对烦琐、成本消耗更大的结果。法律规定增加变卖的处理方式，可以既解决这一问题，又充分尊重当事人的意思自治。从实践来看，一方面，变卖的程序要简于拍卖，能够更快地达成将房屋转换为货币的目的；另一方面，拍卖、变卖两种处置方式并举，能够让当事人和人民法院视情况采取更加有利于纠纷解决的方式，对于提高纠纷解决效率不无好处。

　　需要注意的是，无论是夫妻双方通过协商一致确定房屋的价值或归属，还是由人民法院根据不同的情况通过竞价、评估或拍卖、变卖的方式确定如何归属或分割，都必须以夫妻双方对房屋享有所有权，有权由其中一方获得房屋所有权或相应的补偿为前提，也就是说房产要属于夫妻共同财产。如夫妻双方不享有所有权，或所有权在离婚诉讼期间尚处于不明或不能确定的状态，就不享有对房屋进行处分的权利，既无权通过协商一致决定房屋的归属或价值分割方式，也无权请求人民法院通过裁判予以认定。此时，人民法院也缺乏予以确定归属或分割价值的合法依据。

　　参考法条

　　《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一》

　　第七十六条双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：

　　（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；

　　（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；

　　（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。