烂尾楼之下，是两手空空的开发商，忧心忡忡的银行，还有无所适从购房者。交房遥遥无期，沉重房贷之下，等待像一种慢性毒药，购房者该如何自救?“强制停贷”能否寻求法律支持?业主又该如何维护自己的权益?北京中恒信律师事务所方鹏鹏律师依托法律要旨及审判思路，对烂尾楼停贷的法律研究进行了归纳整理，请大家参考。

　　一、烂尾楼如何合理停贷

　　业主购买的期房烂尾无法交付，业主想要停贷的，可以通过以下方式停贷：

　　1.向银行请求停贷

　　业主可以集体到银行申请停贷，如果双方协商一致的，可以共同签订停贷协议书。

　　2.向政府求助

　　业主可以集体向政府部门求助，请求政府部门介入调查，要求开发商复工交付房屋，并且向银行协调暂停还贷。

　　3.向法院起诉

　　业主可以集体向人民法院起诉，要求解除房屋买卖合同和房屋贷款合同，要求开发商承担违约责任，合同解除后，可以停贷。

　　二、现行商品房预售制度下烂尾楼业主权利障碍

　　按揭购买期房，形成了开发商和购买者之间的房屋买卖合同关系、银行与购房者之间的贷款关系。根据合同相对性，各方应当按照合同约定享有权利并履行义务，银行向购房者发放贷款、购房者支付购房款并定期偿还贷款本息、开发商按期交付房屋。在楼盘烂尾事件中，开发商不能按期交付房屋，其行为构成违约，应当对购房者承担违约责任，但银行并非购房合同的相对方，依据合同相对性原则，购房者不能直接向银行主张权利。

　　现行商品房预售制度下，我国采取预售款资金专用监管制度，具体由各地住建部门主导辖区内预售房资金监管、商业银行开展预售资金监管工作并承担监管主体责任，对预售资金实行全额、全程监管。这意味着购房者在申请贷款买房通过审批后，由银行将包括首付款以及购房贷款在内的全部预购款一次性转入监管账户，其结果造成购房者无法通过掌控房款的支付进度，管控开发商的违约风险。该制度设计事实上排除了购房者在面临工地停工时对开发商享有的不安抗辩权的通道。

　　三、购房者的维权手段

　　1. 在商品房预售模式下，购房者是处于非常劣势的地位，因此无论是个人维权还是联合维权，都不要采取“杀敌一千自损八百”的办法，代价太大，应慎重选择维权方式。

　　2. 如果要实现停止还贷，首先要对商品房买卖合同的约定进行审查，其次对是否存在法定合同解除事由进行审查，先确认购房者是否享有合同解除权。

　　3. 即使享有合同解除权，也需要抓紧在除斥期间内行使，否则解除权就消灭了。根据《商品房买卖合同司法解释》规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”