商品房买卖合同中对于交房期限约定一般比较明确，开发商与购房人之间的争议往往集中于商品房交付条件如何认定、商品房交付标准、逾期交付的违约责任承担等是开发商与购房者争议的焦点问题。北京中恒信律师事务所方鹏鹏律师结合法律法规、司法实践中各地法院的裁判观点规则，就逾期交房责任认定及违约金计算标准进行解析，以期对读者有所助益。

　　一、开发商逾期交房违约责任承担类型化分析

　　1.开发商未履行书面交房通知义务，购房人有权拒绝收房

　　开发商交付商品房，需在交房前的一定期限内书面通知购房人，并按照购房人预留地址送达。若开发商未完整履行合同约定的通知义务，如未以书面形式、未按购房人预留的地址或未在规定期限内告知购房人，购房人可相应延后或拒绝收房，并向开发商主张相应的逾期交房违约责任。

　　2.开发商未提供应当提供的文件，购房人有权拒绝收房

　　商品房买卖合同中通常约定，开发商在交房时应主动出示相关证明文件，如开发商未主动出示，则购房人有权拒绝收房，并由开发商承担相应逾期交房违约责任。

　　3.购房人主张质量问题而拒绝收房

　　对于“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”的标准,暂没有法律法规作出明确界定，《民法典》第六百一十条、《商品房买卖合同司法解释》第九条、第十条之规定，并非只要购房人主张商品房存在质量问题，购房人就有权拒绝受领，而是要对商品房存在的质量问题进行区分。

　　4.购房人接收不具备交付条件的商品房，不影响开发商承担违约责任

　　法律对商品房交付条件的规定是强行性的，任何违反法律法规强行性的约定应属无效，即使购房人在开发商交房时作出了同意收房的意思表示，也不能免除开发商对逾期交房违约责任的承担。

　　二、开发商逾期交房承担违约金的判案规则

　　1.延期交房违约金标准

　　延期交房违约金的标准主要根据当事人之间的约定进行。当事人之间事先可以在合同中关于违约金进行约定，违约情形发生后，如果损失低于或高于违约金的，当事人可以根据实际的情况请求提高或降低违约金。

　　2.逾期交房违约金约定按日累计计算的，计算止点应如何认定？

　　逾期交房违约金一般自逾期之日计算至具备合同约定的交付条件并由房开商通知买受人收房之日。买受人在房屋交付条件尚未满足时自愿提前收房的，逾期交房违约金计算至买受人实际接收房屋之日止。

　　3.合同约定的逾期交房违约金是否过高或过低的衡量标准？

　　一般以迟延交付房屋给买受人所造成的租金损失作为判断约定的违约金是否过高或过低的标准。