商品房买卖合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。有关商品房买卖合同中免除开发商逾期办证违约责任格式条款的问题，北京中恒信律师事务所方鹏鹏律师结合法律法规及实际办案经验，为大家做了观点解读。

　　一、商品房的交付不是简单的交付钥匙，还包括交付相关的证明文件、质量瑕疵整改完成等。

　　商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

　　二、关于格式款效力的问题

　　格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款，常见于保险合同以及本案的商品房买卖合同等合同类型之中。

　　《民法典》第497条规定，下列格式条款无效∶一是提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任，限制对方主要权利的；二是提供格式条款一方排除对方主要权利。

　　三、开发商能否以违约金过高为由请求法院下调。

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”

　　购房者与开发商之间关于逾期交房和交付房地产权属证书的违约金约定更具惩罚性质（惩罚性违约金），换言之，是合同双方对于违约所约定的一种制裁。购房者已按照合同约定将全部购房款支付给开发商，为防止开发商怠于履行其合同义务，敦促其及时履行交付房屋和交付房地产权属证书的义务，违约金仍应按照合同约定计算。