房屋预售也称商品房预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。那么，如果已经购买了没有商品房预售许可证的房屋，购房人可以要求退房还款么？北京中恒信律师事务所任桂洋律师结合法律知识及实际办案经验，为大家解读商品房退房的条件和法律依据。

　　一、买卖双方未对合同条款达成一致

　　签订认购书后，双方无法就正式商品房买卖合同主要条款达成一致的，买受人可以要求解除认购协议，退回定金。

　　二、购房合同无效、被撤销

　　《合同法》规定，合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。具体到购房合同上就是购房者退还房屋，而开发商退还房款，还可能要赔偿损失。

　　三、合同目的无法实现，购房者无法取得房屋

　　1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

　　2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

　　四、房屋质量存在问题

　　1.因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可请求解除合同和赔偿损失。

　　2、因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可请求解除合同和赔偿损失。

　　五、房屋面积误差绝对值超过3%

　　出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理:合后没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3%，买受人可请求解除合同、返还已付购房款及利息。

　　六、开发商迟延交房、办证超过一定期限

　　1、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持双方在合同中约定了延期交付房屋期限后可解除合同的约定。

　　2、商品房买卖合同约定或者按《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可请求解除合同和赔偿损失。

　　七、因开发商原因或不可归责于双方的原因不能按揭贷款

　　商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。

　　八、开发商擅自变更规划、设计

　　《商品房销售管理办法》第十九条规定:“.....房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”