当事人达成房屋买卖合意，但是尚未办理过户之前，原房主却因涉案被法院强制执行，并且对该房屋采取了执行措施，那么在这种情况下，买受人能否以当事人达成的房屋买卖协议排除法院的执行呢？北京中恒信律师事务所方鹏鹏律师结合相关法律知识及司法实践中的典型案例，针对此类问题进行了观点梳理解析，供大家参考。

　　一、通常情况下，当事人订立房屋买卖协议，还应依法变更登记，否则不发生物权变动的效力，即买受人不能善意取得该房产，无法排除法院的执行。

　　《中华人民共和国物权法》第九条规定：‘不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　　《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，善意取得涉案房屋及土地使用权需具备三个要件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　二、房屋买卖双方签订了《房屋买卖协议》后，如果买受人依约定支付了大部房屋价款，并实际占有了案涉房屋，虽然并未办理过户登记，但买受人作为合法占有人有权要求出卖人为其办理案涉房屋的过户登记手续，可以排除法院的强制执行。

　　《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：占有的不动产或动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。

　　作为案涉房屋的买受人，除依法享有要求办理过户登记的物权期待权之外，其作为合法占有人还依法享有向任何人主张房屋的所有人能够主张的排他性权利。

　　三、因买受人的原因导致房屋未办理过户，出卖人的债权人可以申请执行该房屋，买受人无权排除法院的强制执行。

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：......根据该规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需同时符合下面四种情形且能够排除执行的，人民法院应予支持。

　　一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

　　三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

　　四、非因买受人自身原因未办理过户登记这四种情形的，能够排除法院的执行。

　　此外，《中华人民共和国民法典》第二百一十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。