《商品房买卖合同》签约其实也是购房环节中至关重要的环节，为减少商品房买卖中发生的纠纷，需要买卖双方对合同条款达成共识，在违约条款、惩罚条款等作出细致的规定，亦需要对于合同中的疑难条款作出及时与合理的解释。北京中恒信律师事务所张峥律师经过司法实践中的典型案例，结合法律法规，梳理解析了商品房买卖合同的五大霸王条款，供大家参考。

　　一、不利因素责任豁免

　　几乎所有的楼盘都可能存在不利因素，比如临近垃圾场、高压线塔、化粪池等等。按照相关法律规定，这些不利因素是需要明确告知业主的，比如售楼处的现场需要展示不利因素告知书。

　　但是，在实际操作的时候，在售楼处的显眼位置是几乎不可能找到的，不利因素告知书往往会放在一个不起眼的角落里，购房者在签署购房协议、签署相关所有书面文件的时候，务必注意认真查看。

　　二、广告宣传、销售承诺无效

　　几乎在所有的商品房买卖合同文本中，开发商都会以补充协议或补充条款的方式约定“宣传的楼书、沙盘、效果图、广告、样板间，销售人员的承诺……不是合同的组成部分，对开发商没有约束力。”类似的条款实际上已经构成了霸王条款。

　　购房者购房时务必把握一个原则：只要是没有写入购房合同的，再好的广告宣传和承诺都可能是假的。

　　三、延期交房责任豁免

　　在我们的购房合同中，一般都会约定具体的交房时间以及开发商延期交房的违约责任，业主们也会兴致满满的根据明确具体的交房时间签署购房合同，但购房者一定要注意，在购房合同中，不仅有延期交房的违约责任条款，也会有延期交房的责任豁免条款。

　　购房者在购房时一定要仔细核对购房合同，不仅要看主合同，更要看补充协议，尤其是关于逾期交房责任豁免方面的内容。

　　四、强制放弃共有权利

　　多数购房者签署合同时都忽略了补充协议，比如约定：“规划或设计上并不专属于特定房屋买受人但是可独立使用的室外平台、底层庭院（绿地）等；全体买受人同意可将其在本项目土地使用权期限内无偿交由所购房屋与之相毗邻或者相连接的买受人排他使用。

”

　　民事上，对于这种条款是否无效有着不小的争议，购房者在实际操作时，一定不能忽略这部分内容。

　　五、捆绑销售

　　在房地产销售市场，经常会出现买房必须随房屋购买停车位、买装修，或者随房屋购买储藏室的捆绑销售手段。这种销售手段，购房人为了购房，只得接受开发商的“霸王条款”。

　　须知，捆绑销售早已是明令禁止的违法行为，面对开发商的捆绑销售，作为购房人我们可以明确拒绝，并且也可以收集相关证据向住建等行政部门投诉、举报，要求依法查处开发商捆绑销售的违法行为，从而更好的保护我们的权益。