在房屋买卖纠纷中存在一种纠纷类型即查封房屋的买卖纠纷。由于房屋被查封，房屋买卖合同无法履行，此时，买卖合同的有效性成为买受人维护自身权益的重要问题。北京中恒信律师事务所张峥律师从法律及实际案例，就查封房屋买卖合同的效力认定做了梳理分析，供大家参考。

　　一、房屋被查封后的房屋买卖合同效力

　　合同的效力取决于当事人的意思表示是否真实一致和是否满足法定的无效原因。

　　法定的无效原因即是《合同法》第五十二条规定的五种情形。在排除买卖双方当事人的主观恶意外，适用《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定认定合同无效，就只可能判断该规定是否为法律、行政法规的强制性规定。

　　二、查封存续期间房屋交付或过户的处理

　　房屋买卖合同的履行过程中，因当事人或案外人申请法院查封房屋，导致交付或过户存在阻却事由。如果买受人诉请出卖人履行交付或过户义务，法院判决分两种情况：

　　第一，只要当事人之间的房屋买卖合同有效，出卖人就有履行交付或过户的义务，故应依法判决出卖人履行该义务；

　　第二，因履行过程中有法院司法行为的介入，阻却了继续履行的可能，只有待该阻却情形消除，才能判决交付或过户。

　　三、抵押后的房屋买卖合同的效力认定

　　《民法典》规定，抵押期间抵押人擅自转让抵押物的，转让行为应为无效。如若抵押期间的房产未给抵押权人同意又无法过户，买受人不愿意代为清偿债务，此种情形，处理方式可依据以下四点：

　　1、房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。

　　2、出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持；

　　3、出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。

　　4、法院可以根据案件具体情况征询抵押权人的意见，必要时可以追加抵押权人作为无独立请求权第三人参加诉讼。