买卖不破租赁原则，赋予了租赁权对抗所有权的物权效力。在执行实践中，却出现了部分被执行人滥用该原则，与案外人恶意合谋，利用执行异议制度对抗执行的情况。虚假租赁影响不动产司法拍卖成交率，对于申请执行人胜诉权益的实现、司法权威的树立造成极大的危害。因此，如何正确识别与规制不动产执行标的上负担的虚假租赁权，是司法实践中亟须解决的问题。中恒信律师事务所太原分所王璞律师对虚假租赁案件的共同特征进行了分析。

　　一、租期较长。

　　从不动产租赁市场的正常形态来看，住宅、商业用房、工业用房的租赁合同大多数是一年期或者三年、五年期。虚假租赁合同双方约定的租期一般都超过五年，甚至是法定最长租期二十年，且多为一次性签订，而非多次续订。采用较长租期主要是为了继续占有、使用租赁物，迫使法院对租赁物进行带租拍卖。这种情况很可能会导致流拍，即使拍卖成功，也会大大降低执行标的的财产收益，直接损害申请执行人的合法权益。

　　二、租赁合同签订时间在设定抵押或法院查封之前。

　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”为规避该条款及民法典第四百零五条的规定，案外人往往通过倒签时间，将租赁合同落款时间设在抵押或查封前，以达到阻碍执行的目的。

　　三、约定租赁价格及支付方式异常。

　　虚假租赁关系的租金普遍价格较低，往往低于市场价格，且租金相对固定，租赁期间内保持不变。支付方式异常主要体现在一次性支付大额租金，且大部分通过现金支付，出租人只出具收条作为支付凭据，无银行流水予以佐证。

　　四、不动产标的物占有异常。

　　虚假租赁合同往往无占有之实，被执行人获悉法院拍卖或者查封信息时，才制造案外人已经实际占有标的物的假象，企图蒙混过关。同时，虚假的承租人在身份上往往为被执行人亲属或者有利害关系的相关人员。实践中，法院可以通过审查承租人是否对租赁物进行装修，是否支付物业费、水电费、燃气费，或是否以涉案房屋住址办理营业执照等方式确定其是否为实际占有使用。