预约合同是相对于本约合同而言的一种特殊合同，是指当事人约定将来签订合同的合同。预约合同与本合同之间既相互独立，又相互关联，预约合同的标的须是在一定期限内签订本约合同，履行预约合同的结果即为订立本约合同。如何做到商品房买卖合同纠纷案件中预约合同的正确认定与处理？北京中恒信律师事务所方鹏鹏律师结合法律法规及实际案件经验从多角度进行了整理，供大家参考。

　　一、购房人与房开商签订的房屋认购书的性质

　　认购书一般属于商品房预约合同，若认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，应当认定为商品房买卖合同。

　　二、认购书等商品房预约合同的正确认定

　　司法实践中判断当事人之间系预约合同关系还是本约合同关系，不能仅根据协议名称或者单凭一份协议予以简单认定，而应当综合审查协议的内容以及当事人后续为签订新合同进行的磋商乃至履行行为等客观事实。总结下来应具备两个条件：

　　一是，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；

　　二是，出卖人已按约定收受购房款。

　　三、违反商品房预约合同约定的处理原则

　　《中华人民共和国民法典》第五条同时规定，“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”据此，本约合同的订立应当建立在双方平等、自愿、协商一致的基础上，应系双方当事人合意的结果。

　　1.当事人支付订约定金的，一方违反商品房预约合同约定未与另一方订立商品房买卖合同，依据定金罚则，收取定金一方应承担双倍返还定金的责任，即除退还定金外需按定金金额向对方承担违约赔偿责任；反之，若系支付定金一方违约，则其已支付的定金无权要求守约方返还。

　　2.若未能订立商品房买卖合同不可简单归责于一方，或双方均存在违反预约合同的行为导致未能订立商品房买卖合同，则不适用定金罚则，房开商将已收取的定金本金返还买受人即可。

　　四、什么情况下可以解除商品房预约合同？

　　预约合同也是合同的一种，具有约束双方当事人的合同效力，当事人不可随便变更或解除预约合同。商品房预约合同的基本权利义务为按约签订商品房买卖合同，任何一方当事人违反商品房预约合同约定未与对方签订商品房买卖合同的，守约方可解除商品房预约合同。