房地产开发商在房地产开发过程中因资金紧缺而向他人借款，出借人为保证借款的偿还往往要求开发商签订以房屋买卖为担保的合同，在借款人无力偿还的情况下以房屋相抵。但此时双方之间的关系实际上是借贷关系，房屋买卖只是担保。北京中恒信律师事务所郭稳波律师结合法律法规及实际案件经验，整理分析了商品房买卖和借贷共存下的司法认定及裁判规则，供大家在生活中参考，以免踩中开发商设的陷阱。

　　1、双方意思表示是否一致。

　　形成民事法律关系需要双方一致的意思表示，确定后才能明晰双方的权利义务内容。在通常的商品房买卖法律关系中，开发商转移房屋所有权，购房者支付购房款，双方基于买卖合意及真实的意思表示签订《商品房买卖合同》，此时双方形成了商品房买卖法律关系。

　　而在以商品房买卖担保借款的案件中，双方的真实意思表示为通过签订商品房买卖合同来为借款提供担保，形成的是借贷法律关系，进而否定双方具有商品房屋买卖的真实意图。

　　2、房屋价格方面。

　　在真实的商品房交易中，商品房买卖合同中约定的购房单价与购房者实际支付的房屋价款相吻合，房屋的价格符合当地市场行情及当地房地产管理部门公布的参考价格区间。

　　而在以房屋买卖合同为担保的民间借贷关系中，购房者实际支付的价款与市场价格明显不符，通常偏离合理的价格区间且低于合同中的购房单价。

　　3、双方资金往来及居间费用方面。

　　在真实的商品房交易中，购房者支付价款后，一般与开发商不会再有资金和业务往来的情况，即商品房买卖关系中的资金流动是单方的。

　　而在以商品房买卖合同为担保的民间借贷关系中，双方会有资金往来，资金流动为双向，明显不符合正常的买房习惯，而与民间借贷中定期支付利息的交易习惯相吻合。

　　4、购房者是否已实际占有所购房屋。

　　在真实的商品房交易中，若为预售的商品房，在其竣工验收达到交付标准时，无论是已付清全款的还是按揭贷款的购房者通常会实际占有涉案房屋；对于现房来说，开发商与购房者约定何时交付属于双方意思自治的范畴。

　　在以商品房买卖合同为担保的民间借贷关系中，涉案房屋一般不会实际交付，双方对交付的方式时间的约定均与常理不符。

　　5、是否设置回购条款。

　　在真实的商品房交易中，房管局备案的商品房卖买合同不会约定回购条款。

　　而在以房屋买卖合同为担保的民间借贷关系中，双方通常单独签订回购协议或者在补充协议中设置回购条款，约定借款人对涉案房屋享有回购权，若在一定期限内不能偿还借款即支付回购款，出借人可要求继续履行商品房买卖合同或转移房屋所有权。

　　6、合同权利义务是否对等。

　　结合买卖双方约定的商品房的价格、购买的面积、是否开具发票等方面综合认定是属于真正的商品房买卖还是民间借贷行为。