房产开发企业向房屋买受人交付未经验收合格的房屋，买受人接收的，房屋买受人对之后可能产生的质量责任及使用风险可能处于不利的法律地位，但不能据此否定其在法院查封之前已实际占有案涉房屋的事实。有关未竣工房屋是否能排除强制执行这类问题，北京中恒信律师事务所郭稳波律师结合审判实践及法律法规，为大家进行了观点梳理。

　　一、购房人对房屋的占有应为基于房屋买卖关系的占有。

　　在执行程序中对不动产受让人进行优先保护的理论基础是买受人物权期待权保护。基于此，物权期待权依据的基础法律关系必须合法有效。但是，最高人民法院在具体审查案外人执行异议之诉时，往往还要求该基础法律关系必须为房屋买卖关系。

　　二、购房人应在法院查封房屋前占有房屋。

　　根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020修正）（以下简称“《查封、扣押、冻结规定》”）第二十四条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。

　　三、法院查封时房屋未竣工验收合格的，无权排除执行。

　　对于房屋未经竣工验收合格，案外人能否排除执行的问题，最高人民法院的审判观点呈现两极分化的特点：

　　（1）认为购房人无权排除执行。根据《建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

　　（2）认为购房人有权排除执行。作为房屋买受人，在购买的商品房没有办理竣工验收手续的情形下接收房屋，对之后可能产生的质量责任及使用风险依法可能处于不利的法律地位，但不能据此否定在法院查封前房屋出售方已向房屋买受人交付了房屋钥匙、房屋买受人已实际占有案涉房屋的事实，不足以此认定占有案涉房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定，房屋未竣工未验收不影响占有事实。

　　四、交付钥匙或对外出租房屋应视为占有。

　　关于交付钥匙，最高法院有观点认为仅交付钥匙不能证明占有，但是，也有观点认为仅交付钥匙可以认定购房人已经实现对房屋的支配和管理，应认定为占有；关于对外出租房屋，最高法院多数观点认为，对外出租房屋应视为对房屋占有的一种方式。

　　五、购房人举证证明占有房屋应重点注意：

　　1.被执行人与买受人之间的房屋交接手续或物业公司在争议发生后出具的证明等常因涉嫌恶意串通而在诉讼中争议较大，需进一步提供相对较为客观的第三方当时证据，如入住通知书、房屋门禁卡等资料。

　　2.物业公司、居委会出具的说明是证明物业费已缴纳、房屋已出租等房屋买受人已实际占有房屋的重要证明材料，物业公司提供证明需要盖章或相关负责人员出庭作证，否则无效。

　　3.最高法院有观点认为，案外人仅提供房屋查封后的水电费、物业费单据不足以证明已经在查封前实际占有。