被执行人名下唯一住房的执行一直是司法实践中的疑难问题，许多“老赖”以此作为挡箭牌拒绝执行，而法院在执行过程中也往往陷入两难的境地：既要考虑确保执行申请人一方的合法权利得以实现，又要考虑到保障被执行人的基本生活需求，以至于案件久拖未决。那么，被执行人名下若存在唯一住房，究竟可否执行？如果能够执行，那么在实践中如何执行，需要注意些什么问题？本期内容，中恒信律师事务所太原分所许鑫律师将围绕唯一住房可否执行以及如何执行两个核心问题展开具体的论述，并对相关问题作一些引申探讨。

　　一、唯一住房可否执行

　　判断唯一住房是否可以执行，首先应当区分唯一住房和“生活所必需住房”。具体而言，主要有以下几个判断标准。

　　首先，房屋的基本状况。房屋的面积大小、房间数量等是否超出了社会一般民众的居住水平，其次，房屋的使用情况。被执行人是否实际使用该房屋，以及房屋的主要用途是否为家庭自住，若房屋长期处于空置状态，或者被用于出租经营使用，说明被执行人肯定存在其他住处，对其名下唯一住房的执行并不会有任何影响。再次，被执行人的能力。鉴于被执行人的学历、工作、收入、年龄等，不同的被执行人的生活自理能力也不一样，假如被执行人已经无劳动能力，无固定收入来源，执行唯一住房时就必须慎重。最后，被执行人的家庭情况。被执行人是否与家庭成员共同居住，其他家庭成员是否拥有住房，被执行人的赡养抚养义务等因素也是法院执行时必须注意的事项。

　　区分了唯一住房和“生活所必需住房”后，根据《查扣冻规定》第7条，“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”。

　　最高人民法院在2015年发布的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条进一步列举了何种情形下，即便是唯一住房也可以执行。

　　第一，对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活的必需的居住房屋的。比如被执行人是一位老人，虽然被执行人名下仅有一套房，但被执行人的儿子名下有许多房，足以保障被执行人的生存。

　　第二，执行依据生效之后，被执行人为逃避债务而转让其名下的其他房产的。被执行人原本名下就有房产，甚至有多套房产，在执行依据生效之后，被执行人为了逃避债务，通过房屋买卖转让、转移自己名下的房产，造成了名下只有“唯一住房”的假象。这类情形就属于“唯一住房”可以执行的情形，因为被执行人的上述行为目的是逃避债务的履行。

　　第三，申请执行人按照当地廉租住房保障的面积、标准，为被执行人以及所抚养家属提供了可供居住的房屋。比如按照当地廉租住房保障面积标准提供临时的周转房。同时，该规定还提供了一个选择性的方案，或者是申请执行人同意按照当地房屋租赁市场平均的租金标准，从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。这实际上是建立了一个激励配合执行的机制。

　　第四，如果执行依据本身就是交付居住的房屋，那么法院必须按照执行依据所确定的内容执行。但是考虑到被执行人需要另外租房子，可能要有一个周转期，所以给予三个月的宽限期，在强力打击失信行为的同时仍然维护了被执行人及其家属基本权利，不至于其无家可归。

　　二、唯一住房如何执行

　　虽然被执行人名下唯一住房在理论上是可以执行的，但在具体操作过程中还是存在很多困难。比方说，唯一住房的执行往往涉及一个大家庭，被执行人可能上有老下有小，一旦强制执行会有不可控的风险，甚至可能引起社会的不稳定。对此，笔者认为，法院应当完善执行前的评估、加强执行中的力度、落实执行后的安置，建立健全唯一住房的执行规范。

　　（一）完善执行前的评估

　　要严格认定“唯一住房”。要认识到，唯一住房是指被执行人及其所扶养家属生活的唯一居住房屋。对于唯一住房的认定务必严格。在实践中，有些情形不宜认定为法律意义上的“唯一住房”，比如：进入诉讼程序后，被执行人因转让其他住房而形成一处住房的；被执行人在城镇虽只有一处住房，但在当地农村有宅基地并自建住房的；被执行人的一处住房用于出租、出借的；等等。

　　（二）加强执行中的力度

　　第一，不惧“老赖”，集中力量强制清退，树立司法权威。部分被执行人原本拥有房产，甚至有多套房产，执行依据生效之后，为逃避债务而转让、转移自己名下的房产，营造“唯一住房”的假象，利用法律规定本身存在的漏洞，以名下只有一套因生活必需的住房为由，为规避执行披上“合法”外衣。在查明事实的情况下，法院可以采取集中清场等强制措施，对被执行人的“唯一住房”进行腾退，保障申请人债权兑现。

　　第二，加强宣传，执法透明，提升威慑力。对部分重大疑难的“唯一住房”执行案件，可以邀请电视台等媒体现场跟踪报道，实时直播执行画面，并邀请人大代表、政协委员到场见证；执行完毕后，对执行案件进行梳理总结，编写典型案例，对法律和裁判结果进行释明，通过报纸杂志、门户网站以及微信微博等进行宣传，威慑其他心存侥幸的被执行人。

　　（三）落实对被执行人及所扶养家属的安置

　　关于“唯一住房”的执行安置，关键在于保障被执行人及所扶养家属在合理期限的居住权，主要可采取两种方式：一种方式是参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金，提供该租金给被执行人用以解决其居住问题；另一种是为其提供一定期限的租赁用房。