农民获得宅基地使用权后，只能在该土地上建造房屋，并作为生活资料使用的自用住房。宅基地使用权只是基于集体经济组织成员资格而享有的一项福利性权利，只能在本集体经济组织成员之间流转。那外村人购买了宅基地和房屋，在征收时能获得补偿吗？有关这一问题，北京中恒信律师事务所郭稳波律师结合法律法规及实际案件处理经验，为大家进行了律法解析和观点讲解。

　　一、外村人购买本村宅基地的房屋买卖合同是否有效？

　　依据《土地管理法》关于农民集体所有的土地使用权不得出让的强制性规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

　　单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。凡是本经济组织以外的人与农民所签宅基地房买卖合同应属无效合同。

　　因为宅基地上的房屋可以买卖交易，但必须是在本集体经济组织内部成员之间相互交易才是合法有效的，不然买卖合同是不可以成立的。

　　二、房屋购买合同认定无效之后，拆迁征收补偿款的归属问题

　　关于这类争议案件近些年来都是比较多的。出卖人因为房屋涨价拆迁补偿等原因主张合同无效，要求返还房屋或拆迁补偿的。

　　法院在判决中会考虑根据案件的实际情况，合理的确定过错的大小，平衡双方的利益，皮面出现利益失衡的情况。

　　给大家举一个真实案例的判决结果，上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见中，将购房人与出卖人取得拆迁补偿款的分割比例法划分为7比3的份额之内。

　　那么在实践当中根据案件的实际情况，一般会将补偿款的大部分给予房屋买受人，小部分给房屋出卖人。

　　但是需要说明的是，如果双方在订立房屋买卖合同的过程当中对房屋合同无效后相关利益的分配有明确的约定的，原则上是按照双方当事人约定的来进行处理。

　　三、同村的村民之间是否可以购买宅基地？

　　答案是否定的。法律规定宅基地不能买卖交易，宅基地上的房屋可以买卖交易，但必须是在本集体经济组织内部成员之间相互交易才是合法有效的。否则房屋没办法更名过户。房屋不办理更名过户不具有产权约束效力，即房屋产权不归你所有。

　　也就是说只要房子建在宅基地上，房子存在，宅基地就不会离开房子，房子可以交易，宅基地自然随着房子一并归房子所有人使用。因为法律规定宅基地不准买卖，只能与房子一体归房主使用，单纯的宅基地所有权归集体组织所有。