实践中，有的征收拆迁项目，在区、县级人民政府既未作出房屋征收决定时，拆迁方与拆迁户就协商安置补偿事宜，协商成功后，双方签订安置补偿协议，然后拆房，这就是在实务当中遇到的“协议拆迁”，这种行为是不合法的。关于协议拆迁的司法判定，北京中恒信律师事务所梁子丹律师结合司法考量及裁判指引进行了梳理归纳，供大家参考。

　　一、协议搬迁不合法的原因

　　1.协议搬迁没有法律上的依据。

　　《民法典》、《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》均没有规定地方政府有权绕开上述规定，采取协议搬迁的方式代替法定的行政征收行为。

　　2.协议搬迁不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。

　　政府对国有土地上的房屋进行征收属于行政行为，而非民事行为。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。来咨询的当事人都表示从未看到过征收决定、征收公告等。

　　3.严重侵害了老百姓的合法权益。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。协议搬迁模式中，因政府未制定征收决定，对房屋价值的评估也就不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定。另外，协议搬迁也会明显剥夺老百姓的相关程序性权利，如征收补偿方案，必须经过“有关部门论证→公布征求意见→符合条件时召开听证会→公布征集到的意见及修改情况”这样的流程，对评估报告有申请复核、鉴定的权利等。

　　4.协议收购是行政行为，受行政法调整。

　　政府协议收购房产和公民之间市场经济中的房产交易行为不同，政府为了实施建设项目，能采取协议收购模式对公民的房产进行收回吗？答案是否定的。收购主体收购资金等均与市场经济中的房产交易有本质区别。

　　二、协议搬迁的法律风险

　　协议搬迁的模式下，既无征收决定又无征收补偿决定，老百姓几乎找寻不到任何常规的救济途径，是既不能复议也不能诉讼。

　　协议拆迁主体是一般民事主体，不受行政法规的限制，有很大的灵活性。协议拆迁只要双方就拆迁达成一致就可以，没有太多繁杂程序，为拆迁方节约了时间和成本，反之对被拆迁方来说，少了各种繁琐程序的保护，自己的利益不仅可能落不到实处反而会遭到对方任意践踏，最终得不偿失。