房屋买卖交易中，卖方在签约后因房价上涨而拒绝过户或“一房二卖”的情形并不鲜见。守约买方究竟该“要房”还是“要钱”，违约金与定金能否并用，差价损失如何主张，均需回到法条与裁判规则中寻找答案。对于此种行为，北京市中恒信律师事务所太原分所王谦律师根据法律条文规定以及裁判规则，整理了房屋买卖守约买方的救济路径与责任边界，供大家参考。

继续履行与差价赔偿的择一与并行

守约买方的首要救济路径是依据《民法典》第577条请求继续履行。房屋过户属于非金钱债务，只要不存在第580条所列“法律上或事实上不能履行”“履行费用过高”等除外情形，法院通常支持强制过户。若房屋已被善意第三人取得或查封导致履行不能，买方则转向差价损失赔偿。《民法典》第584条将可得利益纳入赔偿范围，房价上涨形成的差价属于卖方订立合同时应当预见的损失，买方可以约定成交价与合同解除时市场价的差额为据主张赔偿。继续履行与差价赔偿在功能上互补：前者实现合同目的，后者在合同目的落空时以金钱填平。

违约金调整与定金罚则的适用边界

违约责任的具体量化，须区分违约金与定金两条规则。依《民法典》第585条，约定违约金过分高于实际损失的，违约方可请求调减；司法实践中通常以超过损失30%作为“过分高于”的初步判断标准，同时结合履行程度、过错程度、预期利益等因素综合裁量。定金罚则则依第587条运行，收受定金一方根本违约的，应双倍返还定金；定金数额不得超过主合同标的额的20%，超出部分不产生定金效力。尤为关键的是，依第588条，违约金与定金罚则只能择一主张，不可并用；但定金罚则与损害赔偿可以并用，以定金不足以弥补实际损失为前提。王谦律师在实务中提示，违约金调减请求须由违约方明确提出并举证损失状况，守约方则应主动固定租金差额、另行购房成本等证据，以巩固责任认定的基础。

房屋买卖违约救济不是“哪个数额高就选哪个”的简单算术，而应围绕合同目的能否实现、履行障碍的性质以及证据的充分程度作出策略判断。王谦律师的实务见解可归纳为“三及时”原则：及时固定卖方违约及房屋权利状态的证据，及时申请财产保全阻断再度处分，及时在继续履行与差价赔偿之间作出方向性选择。守约买方唯有将法条规则转化为有序的诉讼策略，才能避免“赢了道理、输了执行”的困境。